Buy – Osta
Rehab – Remontoi
Rent – Vuokraa
Refinance – Uudelleenrahoita
Repeat – Toista
Mistä tässä yksinkertaisuudessaan on kyse? Aloitetaanpa..
Buy – Osta
Kuten olen aiemmassa kirjoituksessani ”Asuntosijoittamisen riskit” kirjoittanut, voitot tehdään usein ostaessa. Erityisen tärkeäksi tämä muodostuu juuri asunnon ostossa, koska asuntokaupoissa puhutaan kuitenkin suhteellisen suurista summista. Niinpä ostaessa tehty säästö voi helposti olla tuhansia euroja. BRRRR-strategian perusteella mitä edullisemmalla hinnalla asunnon löydät ja mitä paremman arvostuksen sille remontin jälkeen saat, sitä nopeammin saat strategian toimimaan – eli keskity etsimään kohteita joita myydään alle markkinahinnan.
Remontoimattomat huono-/peruskuntoiset kohteet sopivat tähän ehkäpä parhaiten. Näitä on mahdollista löytää edelleen vaikka asuntojen hinnat ovatkin ennätyskorkealla. En ota tässä kirjoituksessa erikseen kantaa ostoprosessiin ja riskeihin, vaan voit lukea niistä edellisestä kirjoituksestani. Mistä näitä alle markkinahinnan maksavia asuntoja sitten löytää? Helpoimmalla tietenkin netistä. Tee huolellisesti taustatyö, eli mieti mistä kaupungista sekä miltä alueelta haluat asunnon löytää ja opettele alueen hintataso. Näin osaat tarttua heti mahdollisuuteen, kun oikea asunto tulee myyntiin. Muita kanavia ovat esimerkiksi sijoittajat ja asuntovälittäjät. Huomioi myös, että kaikki alle markkinahinnan olevat asunnot eivät ehdi edes julkiseen myyntiin, vaan välittäjillä on usein jo ostaja valmiina, kun tällainen kohde tulee hänelle myytäväksi.
Yleisimmin ostettava asunto käy itsessään vakuudeksi 70 prosentin arvosta. Omarahoitusosuudeksi pankki vaatii tilanteestasi riippuen 0-30% myyntihinnasta. Esimerkiksi 80 000e asuntoon tarvitset vakuuksia maksimissaan 24 000e. Vakuuden voit hoitaa esimerkiksi rahavakuutena tai oman asuntosi vapaista vakuuksista.
Rehab – Remontoi
Nyt, kun olet sopivan asunnon löytänyt, pääset remontoimaan sen. Huomaa tässä, että kun ostat asunnon ja alat heti remontoimaan, et saa vähentää remontin kuluja verotuksessa! BRRRR-strategiassa järkevä tapa on etsiä ensin vuokralainen ja tehdä vuokrasopimus, jossa sovitaan vuokrasuhteen alkavan heti, mutta hallintaoikeuden ja vuokranmaksun alkavan vasta remontin päätyttyä. Näin voit osoittaa verottajalle, että asunnon käyttötarkoitus on oikeasti vuokraus, jolloin verottaja hyväksyy remonttikustannukset vähennyksiksi.
Remontoinnin tarkoitus myös nostaa asunnon arvoa eli peruskuntoisessa asunnossa siisti pintaremontti ajaa hyvin asiansa. Huomioi myös remonttibudjetti laskelmissasi. Remonttiin saattaa siis riittää muutama satanen – varsinkin jos teet remontin itse. Mikäli laitat kaiken täysin uusiksi, rahaa saattaa upota remonttiin huomattavia summia. Viihtyisässä, hyvässä kunnossa olevassa asunnossa vuokralainen viihtyy! Tärkeintä tässä on, että remontti nostaa asunnon arvoa mahdollisimman paljon. Ellet halua tehdä remontteja itse, voit palkata remontoinnin ammattilaiset. Parhaassa tapauksessa löydät heti ensi yrittämällä hyvän remonttitiimin, jota voit käyttää myös tulevien asuntojesi remontoinneissa.
Rent – Vuokraa
Remontin valmistuttua vuokralainen pääseekin muuttamaan uuteen kotiin. Voit etsiä vuokralaisen ilmoittamalla asunnon erilaisiin paikkakunnan Facebook-ryhmiin sekä Tori.fi:hin tai antaa vuokranvälitysfirman hoitaa vuokrauksen puolestasi.
Refinance – Uudelleenrahoita
Tämä on omasta mielestäni BRRRR-strategian mielenkiintoisin kohta. Ostit siis asunnon alle markkinahinnan ja remontoit sen. Nyt on aika tarkastaa asunnon uusi käypä arvo! Käytä tässä välittäjää, jolloin saat pankkia varten realistisen uuden hinta-arvion asunnollesi ja näin mahdollisimman paljon uusia vakuuksia käytettäväksi seuraavaan asuntoosi.
Saatuasi asunnolle uuden hinnan remontin jälkeen, onkin taas aika mennä pankkiin keskustelemaan uudesta lainasta tämän asunnon vapautuvista vakuuksista. Ostit esimerkiksi tämän asunnon hintaan 80 000e. Välittäjä arvioi asunnon uudeksi hinnaksi 100 000e jolloin sinulle vapautuu 20 000e uusia vakuuksia seuraavaa asuntoasi varten! (Huom! Laskelma on karkea eikä ota huomioon muita kuluja). Niinpä ostaessasi vaikkapa 100 000e asunnon, josta pankki haluaa jälleen vakuuksia, tarvitset 30 000e sijaan uutta vakuutta vain 10 000e, koska voit hyödyntää tämän asunnon arvonnousun 20 000e uuden asunnon vakuuteen.
Repeat – toista
Nyt siis tiedät miten toimia. Etsi asunto alle markkinahinnan, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita ja toista. Näin saat ”lumipalloefektin” käyntiin ja muutaman vuoden jälkeen huomaatkin keränneesi mukavan määrän sijoitusasuntoja.
