© Vauraselama.fi, 2024. Kaikki oikeudet muutoksiin pidätetään.
Asuntosijoittamisessa on useita huomioonotettavia asioita. Kun olet perillä mitä teet, on asuntosijoittaminen äärettömän mielenkiintoista ja antoisaa. Tästä jutusta saat työkaluja matkalle kohti asuntosijoittamisen maailmaa.
Joku sanoi minulle nuoruudessani, että voitot tehdään ostaessa ja tämä pitää hyvin paikkansa myös asuntosijoittamisessa. Oletpa sitten ostamassa ensimmäistä sijoitusasuntoasi tai onpa sinulla niitä jo useampia, niin tämä sanonta pitää täysin paikkansa. Osta siis oikeaan hintaan!
Välillä puhutaan asuntojen hintakuplasta. Historia kuitenkin osoittaa, että asuntojen hinnat jatkavat nousuaan korjausliikkeistä huolimatta. 90-luvun alun lama romahdutti asuntojen hinnat, mutta hinnat ovat nousseet ja ohittaneet tuon ajan korkeimmat hinnat. Tällä hetkellä on tärkeää huomioida muuttotappioiset alueet, joissa asuntojen hinnat ovat lähteneet laskuun kysynnän puutteessa, mutta hyvällä paikallistuntemuksella näillä alueilla on mahdollista saada edullisesti asuntoja ja näin ollen päästä hyviin tuottoprosentteihin. Kunhan vain se hyvä vuokralainen löytyy.
Keskustan asuntoihin on yleensä paljon tulijoita, jolloin pääset valitsemaan vuokralaisen, mutta näiden keskustan asuntojen huono puoli on se, että niiden hinnat ovat korkeita ja näin ollen vuokratuotto jää pienemmäksi, kuin lähiöistä ostetussa asunnossa, jonka ostohinta on huokeampi ja vuokra sopivalla tasolla.
Hinnan lisäksi on tärkeää huomioida asunnon vuokraus alkaen siitä, hoidatko vuokrauksen itse vai teetkö toimeksiannon vuokranvälitysfirman kanssa. Jos sinulla ei ole aikaisempaa kokemusta asuntojen vuokrauksesta, saattaa tuo jälkimmäinen vaihtoehto olla varteenotettava ainakin ensimmäisen sijoitusasuntosi kohdalla. Näin pääset katsomaan ammattilaisen kanssa läpi vuokraukseen liittyvät asiat. Tyhjät kuukaudet sekä huono vuokralainen rokottavat asunnosta saamaasi tuottoa.
Vuokratuotossa ja asunnon vuokrattavuudessa on hyvä huomioida myös asunnon kunto. Huonokuntoiseen asuntoon on hankalampi saada vuokralaista ja vuokra on sovitettava vuokrattavan asunnon kuntoon. Edullisella pintaremontilla voit vaikuttaa vuokrahintaan ja lisäksi siistiin asuntoon on helpompi saada siisti sekä asunnosta huolehtiva vuokralainen.
Tyhjät kuukaudet syövät vuokratuottoasi ja tämä kannattaa ottaa huomioon niin laskelmissasi, kuin puskurissasi (tästä lisää alempana). Yksiöissä vuokralainen vaihtuu huomattavasti useammin, kuin kaksioissa ja kolmioissa. Tähän vaikuttaa osaltaan se, että yksiöiden tyypillisiä asukkaita ovat opiskelijat, jotka parhaassakin tapauksessa asuvat yksiössä 2-3 vuotta, jonka jälkeen he löytävät puolison ja tarvitsevat isomman asunnon tai opinnot jatkuvat toisella paikkakunnalla tai toisessa maassa.
Näissä muutostilanteissa sijoitusasuntosi saattaa olla kuukaudenkin tyhjillään ennen uuden vuokralaisen sisään muuttamista. Voit ennaltaehkäistä tyhjiä kuukausia tekemällä määräaikaisen vuokrasopimuksen vuodeksi kerrallaan alkaen vuosittain, esimerkiksi elokuun alusta heinäkuun loppuun. Uudet opiskelijat etsivät asuntoa opiskelupaikkakunnalta koulujen alkaessa, jolloin sopivalla sijainnilla olevaan asuntoosi on yllin kyllin tulijoita eikä useimmiten tyhjiä kuukausia tällöin tule.
Itse olen tehnyt aina tuon vuoden kestävän vuokrasopimuksen ja välttynyt näin tyhjiltä kuukausilta. Tulijoita hyvään asuntoon on koulujen alkaessa runsaasti ja olen aina voinut valita mieleiseni vuokralaisen. Vaikka tämä teettääkin hieman lisää töitä, saat vuosittain samalla tavata vuokralaistasi ja kuulet samalla hänen tulevaisuuden suunnitelmistaan sekä voitte samalla yhdessä tarkastaa, että asunnossa on kaikki kunnossa. Riittävä vakuus on tärkeää ottaa vuokrauksen yhteydessä ja luottotietojen tarkistus jokaiselta asunnonhakijalta on tätä päivää. Hyvä vuokralainen maksaa vuokran ajallaan ja pitää asuntosi kunnossa. Luota siis mututuntumaasi vuokralaista valittaessasi.
Sijoitusasuntoa ostaessasi ja laskelmia tehdessäsi on tärkeää tehdä korkojen rasitustesti. Peruslaskelmien lisäksi, joissa otat huomioon asuntoon kohdistuvat menot (vastikeet, vesi- yms maksut), huomioi myös tulevat peruskorjaukset. Näitä on esimerkiksi putkiremontti, kattoremontti ja julkisivuremontti. Jokaiseen taloon nämä kaikki jossain vaiheessa tehdään ja vaikka toiset vieroksuvatkin tällaisia kohteita on niissä usein hyvä potentiaali, kunhan remontit on huomioitu asunnon hinnassa ja otettu mukaan rasituslaskelmaan. Laskelmissa täytyy huomioida myös korkojen nousu.
Tätä kirjoittaessani korot ovat olemattoman pienet, mutta laskelmissa kannattaa laskea auki, mitä tarkoittaisi kuukausittaisille maksuillesi, jos korot nousisivat esimerkiksi 4-6 prosenttiyksikköä. Riippuen käyttämästäsi velkavivusta, tällä voi olla merkittävä vaikutus sijoituksesi tuotolle ja ylipäänsä sille, että pystyt maksamaan asunnon kulut sekä lainanlyhennyksen joka kuukausi. Tämä korostuu erityisesti silloin, kun sinulla on useampia sijoitusasuntoja ja niistä paljon lainaa. Turvallinen pääsääntö sijoitusasuntoa ostaessasi on se, että se tuottaa positiivista kassavirtaa eli vuokrasta jää kulujen jälkeen kuukausittain rahaa tilillesi ja tällä pystyt varautumaan äkillisiin menoeriin, esimerkiksi jääkaapin hajoamiseen.
Itse pidän erittäin tärkeänä, että hyvät laskelmat on tehty ja asunto ostettu, varaat itsellesi myös sijoitusasuntopuskurin, jossa sinulla on riittävästi rahaa yllättäviin kuluihin ja mahdollisten tyhjien kuukausien kulujen kattamiseen - ettet joudu tilanteeseen, jossa joudut yhtäkkiä ”tyhjästä” rahoittamaan nämä kulut. Tämä on myös siinä mielessä tärkeää, ettet joudu tilanteeseen, jossa joudut keskellä syvintä lamaa myymään asuntosi tappiolla pois, että saisit maksettua vaikkapa putkiremontin kulut. Vaikka lama tulisikin, niin ihmiset tarvitsevat asuntoja ja lama vaikuttaa asuntoosi vain siinä tapauksessa, että joudut myymään sen ”väärään” hintaan sen sijaan, että annat asunnon tuottaa rauhassa vuokratuloa ja myyt tarvittaessa vasta, kun hinnat ovat palautuneet oikealle tasolleen.
Uusi ilmiö asuntomarkkinoilla on muuttotappioalueiden asuntojen hinnan laskun lisäksi myös se, että taloyhtiöt eivät saa enää välttämättä lainaa tärkeisiin perusparannusremontteihin, kuten esimerkiksi katto-, putki- ja julkisivuremontteihin. Pankit perustelevat tätä sillä, että asuntojen hinnat näillä alueilla laskevat, niin remontin myötä asunnot eivät säilytä arvoaan - vaan hinnat jatkavat laskemistaan ja vakuudet eivät riitä tulevaisuudessa kattamaan lainaa. Muuttovoittoisilla alueilla tätä ongelmaa ei ole ja asuntojen hinnat jatkavat maltillisesti kohoamistaan.
Huolella valittu asunto, vuokralainen ja tarkasti tehdyt laskelmat ovat avain onnistuneeseen asuntosijoittamiseen!
