© Vauraselama.fi, 2024. Kaikki oikeudet muutoksiin pidätetään.
Sijoitusasunto on hyvä omaisuuslaji ja kun luvut on laskettu oikein - omistaminen voi olla kannattavaa. Oma sijoitusstrategia ja pääoma vaikuttavat siihen, mistä tai minkä arvoisen asunnon ostat. Jos ostat edullisemman asunnon ja ei niin keskeisellä sijainnilla ja asunto ei ole uudiskohde, niin asunnon kunto saattaa tarvita remonttia. Tai sitten ostat kalliimman asunnon keskeisellä sijainnilla ja saat siitä positiivista kassavirtaa ja myyt asunnon muutaman vuoden sisällä, odottaen siitä itsellesi sopivaa arvonnousua.
Asunnon arvoa tai hintaa voi laskea eri keinoin. Monesti sijoittajat laskevat arvon vuokratuoton mukaisesti:
(vuokra – hoitovastike) * 12 kk / velatonhinta = vuokratuotto
Vuokratuotto, jota yleisesti lähdetään tavoittelemaan, on noin 6-8 %. Tämä voi vaihdella paljonkin riippuen missä asunto sijaitsee ja mikä sen kunto on. Mutta mitä isompi vuokratuotto on, sitä paremmin saat asunnon halutessasi myydyksi ja asuntosi arvo kasvaa. Ja aina kun voit nostaa vuokraa, paranee kannattavuus. Ja mikä parasta, jos samalla pystyt karsimaan kuluja. Jokaisen sijoittajan kannattaa osallistua ja olla aktiivinen yhtiökokouksissa, jotta yhtiövastike pysyy mahdollisimman alhaalla. Taitavalla hallitustyöskentelyllä voi vaikuttaa tuleviin remontteihin ja muihin kustannuksiin.
Asunnon arvoa voi nostaa myös pienemmillä remonteilla kuten maalaaminen ja erilaisten pintamateriaalien uusimisella. Jo remonttia mietittäessä vaikuttaa, onko asunto ns. arvokiinteistö ja onko remontin tarkoituksena nostaa asunnon arvoa. Kannattaa siis miettiä ja laskea oman budjetin ja kohteen mukaan, miten paljon on valmis sijoittamaan asunnon remonttiin. Jos asuntoa ei ole tarkoitus heti myydä arvonnousua odottaen, pienikin remontti riittää. Onko asunto yksiö vai isompi - vaikuttaa luonnollisesti myös kustannuksiin.
Jos kohde on kuitenkin arvokkaampi ja sijaitsee ydinkeskustassa, kannattaa miettiä myös materiaalien laatua. Joskus asunnosta saa houkuttelevamman kaatamalla turhan seinän ja luomalla näin toimivamman tilan. Tai sitten isosta kaksiosta voi tehdä kolmion ja tällöin vuokran hintaakin voi nostaa. Isommat remontit, kuten kylpyhuone- tai keittiöremontti eivät välttämättä suoraan nosta asunnon arvoa kustannuksien suhteessa. Mutta pidemmällä aikavälillä nämä kuitenkin vaikuttavat. Asunnon sijainnilla on aina merkittävämpi rooli asunnon arvoa määriteltäessä.
Mitä paremmin taloyhtiö pitää huolen asunnon julkisivusta ja ulkoalueista, sitä houkuttelevampi asuntoyhtiö on. Rappukäytävät ja muut yhteiset tilat tulisi pitää siisteinä ja remontoida aina tarpeen vaatiessa. Tämä auttaa pitämään yleisilmeen siistinä ja vuokralaisiakin houkuttelevana.
Sijoittajille on melkein itsestäänselvyys, että yhtiölainat tuloutetaan. Mikäli taloyhtiö ei ole sijoittajapainotteinen, tämä ei ole itsestäänselvyys. Nimittäin tuloutetun lainan rahoitusvastikkeen voi aina vähentää verotuksessa vuokratuloista. Tämä on jo yksi lisäarvon tuoja asuntosijoittajalle.
Mikä olisi parempi arvonnostattaja tai -pitäjä kuin hyvä vuokralainen? Jokainen vuokranantaja haluaa löytää luotettavan vuokralaisen, joka maksaa vuokran aina ajallaan ja huolehtii asunnosta. Ja mitä pidemmän vuokrasuhteen saat asuntoosi, säästät omaa aikaasi ja rahaa. Mutta aina pitää laatia kaikki asiat huomioon ottava vuokrasopimus, jonka avulla voit minimoida asuntoon kohdistuvat riskit. Onko vuokrasuhde määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva? Ja olethan tehnyt sopimusvakuuden siltä varalta, että vuokralainen ei maksaisi vuokraa tai tuhoaisi jotain asunnossa? Lisäksi muutkin pelisäännöt on hyvä olla selvät esimerkiksi vuokrankorotuksen suhteen.
Asuntojen flippaajat ostavat edullisesti asuntoja, jotka vaativat jo remonttia. Jotta flippaaminen olisi kannattavaa, tulisi asunto remontoida ja myydä 1-2 kuukaudessa. Mitä pidempään remontti kestää, sitä enemmän se maksaa aikaa ja rahaa. Voi olla, että alkuun remontoit itse - mutta mitä pidemmälle pääset ja opit asioita ja pääomaa alkaa kertymään - voit ulkoistaa remontit muualle. Tässä kohtaa on hyvä löytää luotettavat ja hyvät tekijät. Täytyy myös muistaa, ettei kukaan takaa arvonnousua - sijoittamisessa on aina riskinsä, mutta niitä voi pyrkiä minimoimaan monin eri tavoin.
